Bedrijfsovername? Huurder, let goed op!

Bij een bedrijfsovername wordt er door de overnemende partij regelmatig het lopende huurcontract met de verhuurder overgenomen middels een zogeheten “in de plaatsstelling”. De nieuwe eigenaar van het bedrijf treedt dan in de plaats van de voormalig eigenaar als contractant. De huurovereenkomst wordt als het ware overgenomen met de afspraken die golden zoals afgesproken met de vorige huurder.

Bij een dergelijke bedrijfsovername zou je als nieuwe huurder normaliter verwachten dat de aangegeven bestemming in het huurcontract wel in orde is en dat zulks geen problemen zal opleveren. Helaas gaat dat in de praktijk nog weleens mis...

Zo ook bij een eigenaar van een Italiaans restaurant die in het gehuurde zijn restaurant wilde exploiteren en in het kader van een verbouwing een omgevingsvergunning bij de gemeente aanvroeg, die vervolgens niet werd verleend. De bestemming bleek namelijk in strijd met het bestemmingsplan. Uiteindelijk was de gemeente bereid het exploiteren van het restaurant te gedogen, maar ondanks deze welwillendheid zijdens de gemeente leed de eigenaar van het Italiaans restaurant als gevolg van de bouwstop schade.

De eigenaar van het restaurant beriep zich in de daaropvolgende gerechtelijke procedures onder andere op dwaling en stelde onder meer dat de verhuurder haar hierop (dat de bestemming niet strookte met het bestemmingsplan) had moeten wijzen. De verhuurder verweerde zich door te stellen dat zij niet wist van de precieze bestemming van het pand en van de mogelijke problemen die deze bestemming zou kunnen opleveren als een verbouwing nodig zou zijn.

Uiteindelijk werd er na lange tijd procederen – waarbij de centrale vraag was of de verhuurder had moeten informeren over mogelijke problemen met het bestemmingsplan – door de Hoge Raad onder andere geoordeeld dat in zijn algemeenheid een huurder van bedrijfsruimte niet ervan mag uitgaan dat – met het oog op zijn belang – de professionele verhuurder bij de gemeente dient na te gaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijke problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren. Kortom, de huurder heeft een eigen verantwoordelijkheid om zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die de huurder aan het gehuurde moet geven. Voor de huurder geldt aldus wel degelijk een onderzoeksplicht.

Niet onbesproken mag blijven dat – in het kader van het dwalingsleerstuk – de verhuurder tevens een mededelingsplicht kan hebben. Derhalve is het voor de verhuurder niet aan te bevelen om klakkeloos te vertrouwen op de onderzoeksplicht van de huurder. Bij daadwerkelijke kennis over een eventuele strijdigheid met een bestemmingsplan zal in beginsel voor de verhuurder een spreekplicht gelden. In de hierboven besproken casus was echter niet komen vast te staan dat de verhuurder hiervan kennis had.

Voor de huurder is het aan te bevelen om zelf onderzoek te doen naar de bestemming, de eventuele benodigde vergunningen en het vigerend bestemmingsplan. Kijk ook goed wat er in de huurovereenkomst en/of algemene huurbepalingen is opgenomen hierover. Het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte legt die veraMr.
ntwoordelijkheid immers hoofdzakelijk bij de huurder neer.

J.R.P.M. Scheepers
RAY Advocaten

© Ray Advocaten B.V.

Algemene voorwaarden:  http://www.rayadvocaten.nl/algemene-voorwaarden-2019/

klachtenregeling: http://www.rayadvocaten.nl/wp-content/uploads/2019/01/Klachtenregeling-Ray-Advocaten-B.V.pdf